Quanto custa manter uma casa de temporada em Davenport?

Como é calculado o property tax na Flórida?

O imposto anual sobre o imóvel é a soma das alíquotas (millage) de cada órgão que cobra sobre aquele endereço: condado, cidade, distrito escolar e distritos especiais. Um mill é um milésimo de dólar, ou seja, cada mill custa US$ 1 por US$ 1.000 de valor tributável. Num valor tributável de US$ 400 mil, cada mill representa US$ 400 por ano.

O valor é fixado com base em 1º de janeiro. A lei manda dar valor zero à construção que não estiver substancialmente concluída nessa data. Na prática, quem compra na planta costuma ver o primeiro carnê cobrar só o terreno, e o seguinte já trazer a casa pronta. Planeje o caixa do segundo ano com isso em mente.

Casa de férias de investidor não tem homestead. A isenção de até US$ 25.000 vale só para quem faz do imóvel a residência permanente, de boa-fé. Quem mora no Brasil e aluga a casa por temporada paga sobre o valor cheio.

Fontes: FS 192.001, definição de mill (The 2026 Florida Statutes) · FS 192.042, data de avaliação em 1º de janeiro · FS 196.031, homestead e residência permanente

Quais alíquotas valem para uma casa no Aquamara?

O terreno do Aquamara fica inteiro dentro dos limites da City of Davenport, segundo a Ordinance 1354 da própria cidade. Por isso entram o millage do condado e o da cidade, e não os MSTUs que Polk cobra só em área não incorporada (biblioteca, parques e drenagem).

A soma não inclui o distrito de água (SWFWMD) nem outros distritos, que não consegui confirmar para 2025. Também não confirmei o millage de 2026, dos carnês emitidos agora em novembro, porque os sites do Property Appraiser e do Tax Collector bloquearam a consulta em 14/11/2026. Antes de fechar, peça o carnê de um imóvel vizinho ou faça a estimativa no site do Property Appraiser.

Fontes: Florida DOR, Polk Table 1, Comparison of Levies 2025 · City of Davenport, Ordinance 1354 (Sand & Silica CDD) · Polk County Property Appraiser (histórico de millage)

O imposto pode subir todo ano?

Pode, mas com freio. Para residencial que não é homestead, com até nove unidades, a FS 193.1554 limita a alta anual do valor avaliado a 10%. O freio vale para condado, cidade e distritos. Ele nunca alcançou o imposto escolar, que segue o valor de mercado.

Em 3 de novembro de 2026 os eleitores aprovaram a Emenda 3, que reduz esse limite de 10% para 5% a partir de 1º de janeiro de 2027, com efeito nos carnês de 2027. A informação vem do Property Appraiser de St. Johns County e da imprensa. O resultado oficial da Division of Elections não carregou na minha consulta, e o texto da FS 193.1554 ainda fala em 10% porque a lei de implementação não saiu na edição 2026. O imposto escolar continua fora do freio.

Há um detalhe que pesa na revenda: o limite zera na troca de dono. No 1º de janeiro seguinte à venda, o imóvel volta ao valor de mercado. Quem compra uma casa usada herda o valor de mercado, não o desconto acumulado pelo vendedor.

Fontes: FS 193.1554, limite para residencial não-homestead · St. Johns County Property Appraiser, Amendment 3 · FOX 35 Orlando, aprovação da Emenda 3 (03/11/2026)

Quando pagar e quanto dá para economizar?

O imposto vence em 1º de novembro e só fica em atraso em 1º de abril, ou 60 dias depois do envio do carnê, o que for mais tarde. Entre uma data e outra, a lei dá desconto para quem paga antes.

• Novembro: 4% de desconto
• Dezembro: 3%
• Janeiro: 2%
• Fevereiro: 1%
• Março: sem desconto

Para o proprietário que mora fora, o desconto de novembro é o mais fácil de capturar: basta deixar o pagamento programado. Em um imposto de US$ 8.000, por exemplo, 4% são US$ 320.

Fontes: FS 197.333, vencimento e atraso · FS 197.162, desconto por pagamento antecipado

Quais impostos aparecem só no fechamento?

Três tributos estaduais são cobrados uma vez, na escritura e no registro da hipoteca. Quem paga cada um a lei não define: isso fica no contrato, e eu ainda não li o contrato da Pulte para o Aquamara.

Quem compra à vista não paga os dois últimos. Para ver o fechamento por inteiro, com title, taxas do lender e custos da construtora, leia meu post sobre taxas e custos de compra de imóvel nos EUA.

Fontes: FS 201.02, doc stamp na escritura · FS 201.08, doc stamp na nota e hipoteca · FS 199.133, intangible tax

O que mais entra no orçamento mensal?

Não dou valores aqui porque eles dependem da casa, do contrato e das taxas do Aquamara, que ainda não foram divulgadas. O que dá para fazer é montar a lista completa e pedir cotação de cada linha antes de assinar.

• HOA: a associação precisa entregar um resumo de divulgação antes do contrato, avisando que as taxas existem e podem mudar.
• CDD: o Aquamara tem o Sand & Silica Community Development District, e o contrato da primeira venda deve avisar em negrito que ele cobra taxas além dos impostos. O valor ainda não foi divulgado.
• Seguro da casa, de vento e de enchente.
• Luz, água e internet, que ficam com o proprietário numa casa de temporada.
• Administradora, limpeza entre hóspedes e manutenção, inclusive da piscina.
• Tangible personal property: móveis usados no aluguel são declarados à parte, com isenção de até US$ 25.000 de valor avaliado por declaração.
• Contador para a declaração americana de não residente (1040-NR).

HOA e CDD são temas diferentes e confundem muita gente; explico os dois em HOA e taxa de resort. O seguro tem regras próprias na Flórida, que detalho em seguro de casa na Flórida. Os impostos cobrados sobre cada diária do hóspede estão em impostos sobre diárias em Polk County. Consulte um contador e um advogado antes de decidir a estrutura da compra; esta página não substitui essa orientação.

Fontes: FS 720.401, resumo de divulgação do HOA · FS 190.048, aviso obrigatório de CDD · FS 196.183, isenção de tangible personal property