O que a lei da Flórida garante sobre o sinal?
A regra está no Florida Statutes, seção 501.1375. Ela vale para construtoras e incorporadoras de casas uni ou bifamiliares que vendem 10 ou mais unidades por ano no estado.
O contrato precisa trazer, em letra destacada, um aviso de que o comprador tem direito a ter todo o sinal, até 10% do preço, depositado em escrow, e de que esse direito pode ser renunciado por escrito. O escrow pode ficar num banco, com advogado da Florida Bar, com corretor licenciado ou com uma title company.
| Tema | O que a lei diz |
|---|---|
| Teto protegido | Até 10% do preço vai para escrow, salvo renúncia por escrito |
| Saque do escrow | Exige a assinatura das duas partes, salvo exceções |
| Uso do sinal na obra | Permitido se a construtora contratar seguro-garantia (surety bond) em favor do comprador |
| Sem bond disponível | A construtora pode tomar empréstimo, e até 12 meses de juros saem do comprador no fechamento |
| Master bond | Bond global; o prêmio proporcional é debitado do comprador no fechamento |
| Juros do escrow | Ficam com a construtora, pagos no fechamento |
| Rescisão correta pelo comprador | O sinal volta com os juros |
| Inadimplência do comprador | A construtora saca após aviso por carta registrada com 72 horas e declaração juramentada |
| Penalidade | Descumprimento doloso é crime (third degree felony) |
Repare que 10% é teto de proteção, não teto de cobrança. A lei não proíbe sinal maior; ela só garante o escrow até 10%. Pelo texto, o que passa disso não tem regra de escrow em casa unifamiliar, e essa é uma leitura minha do estatuto, a confirmar com advogado.
Existe prazo para desistir da compra na planta?
Para casa unifamiliar, não encontrei na FS 501.1375 nenhum prazo de arrependimento. Os famosos 15 dias são do condomínio: pela FS 718.503, o comprador de unidade de condomínio pode anular o contrato em até 15 dias depois de receber todos os documentos. Quem lê sobre apartamento em Miami e aplica a regra a uma casa em Polk County pode se enganar.
Há um prazo menor e condicional para casa em HOA. Se o resumo da associação não foi entregue antes do contrato, o comprador pode anular em até 3 dias depois de recebê-lo, ou até o fechamento, e esse direito não pode ser renunciado (FS 720.401). Se houver Community Development District, o contrato precisa trazer o aviso de que o CDD pode cobrar tributos e contribuições (FS 190.048). Explico a diferença entre essas cobranças em HOA e taxa de resort.
| Ponto | Casa de construtora (FS 501.1375) | Condomínio (FS 718) |
|---|---|---|
| Escrow até 10% | Sim, renunciável por escrito | Obrigatório até a obra estar substancialmente concluída |
| Acima de 10% | Sem regra de escrow no texto | Conta especial; uso na obra só se o contrato permitir e a obra tiver começado |
| Prazo para desistir | Não há prazo geral | 15 dias após receber todos os documentos |
Fontes: Florida Statutes 718.202 (escrow em condomínio) · Florida Statutes 718.503 (15 dias em condomínio) · Florida Statutes 720.401 (resumo do HOA) · Florida Statutes 190.048 (aviso de CDD)
O que é a ILSA e por que a isenção de 2 anos importa?
A Interstate Land Sales Full Disclosure Act (ILSA) é uma lei federal fiscalizada pelo CFPB. Ela exige que o incorporador de loteamento com 100 ou mais lotes não isentos registre o projeto e entregue ao comprador um "property report".
A própria lei isenta a venda de lote que já tem construção ou cujo contrato obriga o vendedor a construir em até dois anos (15 U.S.C. 1702(a)(2)). Por isso vale procurar no contrato um compromisso de entrega dentro desse prazo. Se o contrato que você recebeu usa essa isenção, procure a cláusula de prazo de obra e entenda o que acontece se ele não for cumprido. Não li nenhum contrato da Pulte para confirmar como ela trata o tema.
Fontes: CFPB, programas de registro (ILSA) · 15 U.S.C. 1702 (isenções da ILSA)
O que conferir no contrato da construtora antes de assinar?
Não há definição oficial de "contrato de construtora". Na prática, é o contrato padrão que a própria empresa redige. O roteiro abaixo sai dos pontos que a lei obriga ou permite:
- O aviso de escrow da FS 501.1375 está em destaque? Existe alguma cláusula de renúncia ao escrow?
- Qual o valor total do sinal e quanto dele passa de 10% do preço?
- A construtora vai usar o sinal na obra? Com surety bond individual, master bond ou empréstimo, e quanto disso vai para a sua conta no fechamento?
- Como o contrato define inadimplência do comprador? Pela lei, não fechar depois do certificate of occupancy já conta.
- Há prazo de entrega ligado à isenção da ILSA?
- O resumo do HOA e, se houver, o aviso de CDD vieram antes da assinatura?
A garantia de casa nova e os prazos para reclamar de defeito estão em casa nova ou usada para temporada. Quem vai assinar do Brasil encontra a parte de notarização em comprar casa em Orlando morando no Brasil. Este texto não substitui a leitura do seu contrato por um advogado na Flórida, com a FS 501.1375 ao lado.
Aquamara
Como o Aquamara se encaixa
O Aquamara é um resort de casas de férias da Pulte em Davenport, com casas novas de construtora, então a FS 501.1375 é a regra de base para o sinal. O contrato, o valor do sinal, a política de escrow e o prazo de obra ainda não foram divulgados.
Sou Daniel Dourado, corretor na Flórida (licença nº 3501330) pela Premier Sotheby's International Realty, com 15 anos no mercado imobiliário. Escrevi sobre o risco de comprar casa nova de construtora sem corretor e sobre como evitar surpresas jurídicas na compra.
Quando a Pulte publicar o contrato, leio cláusula por cláusula com quem está na lista VIP do Aquamara. O que já se sabe do projeto está na página do pré-lançamento em Davenport.
Perguntas frequentes
A construtora pode pedir mais de 10% de sinal?
Pode. A lei não limita o valor do sinal; ela só garante o direito ao escrow até 10% do preço. Pelo texto, o excedente não tem a mesma proteção em casa unifamiliar.
Se eu desistir no meio da obra, recebo o sinal de volta?
Depende do motivo. Se o comprador rescinde de forma correta pelo contrato, a lei manda devolver o sinal com juros. Se for inadimplência, a construtora pode sacar o escrow depois de aviso com 72 horas.
Os 15 dias de arrependimento valem para casa de resort?
Não. Os 15 dias são do condomínio, na FS 718.503. Para casa unifamiliar em HOA, só existe o prazo de 3 dias quando o resumo da associação não foi entregue antes do contrato.
Quem fica com os juros do dinheiro parado no escrow?
A construtora. Pela FS 501.1375, os juros do escrow são dela e são pagos no fechamento, exceto quando o comprador rescinde de forma correta.
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