Por que o financiamento tradicional não serve para quem mora no Brasil?
Comece pelo financiamento convencional. O guia de compra de empréstimos da Fannie Mae aceita não cidadãos que sejam residentes permanentes ou não permanentes "legalmente presentes" no país, nas mesmas condições de um cidadão. O Selling Guide B2-2-02 não trata do foreign national, que é quem mora fora e não tem residência nos EUA.
Por isso o brasileiro que compra do Brasil cai em outro mercado: o dos empréstimos non-QM, feitos por lenders privados com regras próprias. Não existe órgão oficial que defina "foreign national loan" ou "DSCR loan". São nomes comerciais, e as condições mudam de um lender para outro e de um mês para outro.
Fontes: Fannie Mae Selling Guide B2-2-02 (guia publicado em 04/11/2026)
O que é um empréstimo DSCR?
DSCR quer dizer debt service coverage ratio. No material de underwriting da A&D Mortgage (vigência de 14/08/2026), a conta é a renda bruta do aluguel dividida pela parcela proposta com principal, juros, impostos, seguro e associação (PITIA). O mesmo material diz que a renda do tomador não é exigida.
Exemplo de leitura: um DSCR de 1,0 significa que o aluguel estimado cobre exatamente a parcela. A matriz da Forward Lending (vigência de 10/02/2026) pede DSCR de 1,0 para foreign national. Na prática, o lender avalia o imóvel, e não o seu holerite no Brasil.
Fontes: A&D Mortgage, Foreign National Underwriting Requirements (14/08/2026) · Forward Lending, DSCR Matrix (10/02/2026)
Por que a regra dos 14 dias da Regulation Z importa?
A Regulation Z, que aplica a lei americana de crédito ao consumidor, trata o empréstimo para imóvel de aluguel não ocupado pelo dono como de finalidade comercial. O efeito é que ele fica fora das regras de crédito ao consumidor.
O comentário oficial traz o limite: se o dono pretende ocupar o imóvel por mais de 14 dias no ano seguinte, ele deixa de ser tratado como não ocupado. O exemplo do próprio CFPB é a casa de praia usada por um mês e alugada no resto do ano. Para quem quer passar as férias com a família na casa de temporada, isso muda a classificação do empréstimo. Que proteções exatamente deixam de valer no seu caso é pergunta para advogado.
Quanto de entrada os lenders pedem?
Não há número oficial. O que existe é a prática de mercado de cada lender, publicada em material para profissionais que muda sem aviso. Os exemplos abaixo são datados e servem para dar ordem de grandeza, não para prometer condição.
| Lender e cenário | Financiamento máximo | Entrada mínima |
|---|---|---|
| A&D, foreign national DSCR, empréstimo até US$ 1 milhão | 75% | 25% |
| A&D, casa nova em PUD na Flórida | 75% (CLTV) | 25% |
| A&D, short-term rental | 70% (CLTV) | 30% |
| Forward Lending, foreign national com FICO 720+ | 75% | 25% |
| Forward Lending, FICO 700+ | 70% | 30% |
| Forward Lending, FICO 680+ ou sem FICO | 65% | 35% |
O detalhe que mais pesa para casa de temporada: na matriz da Forward Lending, foreign national é inelegível para short-term rental. A A&D aceita, mas com entrada maior. Ou seja, o mesmo comprador pode ter respostas diferentes conforme o lender e o uso da casa. Não informo taxa de juros porque não há fonte publicada que eu possa citar com segurança.
Fontes: A&D Mortgage, Foreign National Underwriting Requirements (14/08/2026) · Forward Lending, DSCR Matrix (10/02/2026)
Quais documentos o lender costuma pedir?
Os dois materiais lidos pedem, entre outros itens:
- Uma carta de referência bancária (A&D).
- Comprovação dos recursos e da origem, com pelo menos 30 dias em conta, inclusive no exterior (A&D).
- Reservas equivalentes a 12 meses de parcela (A&D).
- Visto aceito, como B-1/B-2, ou ESTA (A&D).
- Ter ou ter tido imóvel residencial nos últimos 36 meses, no DSCR da A&D. Quem nunca teve imóvel pode não se enquadrar.
- Sem FICO americano, 12 meses de histórico de crédito de instituição internacional do país de origem e consulta tri-merge (Forward Lending). A matriz cita a América do Sul, exceto Venezuela, entre as regiões elegíveis.
O ITIN não é exigido em todos os produtos, mas a Forward Lending aceita ITIN no Core DSCR com financiamento de até 75%. Um número fiscal também é necessário para declarar o aluguel ao IRS, como explico em comprar casa em Orlando morando no Brasil. Se a compra for por empresa, leia antes comprar imóvel com LLC na Flórida. Consulte um advogado e um contador antes de escolher o produto, e compare as condições por escrito no material do próprio lender.
Fontes: A&D Mortgage, Foreign National Underwriting Requirements (14/08/2026) · Forward Lending, DSCR Matrix (10/02/2026)
Aquamara
Como o Aquamara se encaixa
O Aquamara é um resort de casas de férias da Pulte em Davenport, pensado para temporada. Isso pesa no financiamento: o uso como short-term rental e os dias que sua família vai passar na casa entram na conta do lender. Preço, plantas e eventual lender parceiro da Pulte ainda não foram divulgados.
Sou Daniel Dourado, corretor licenciado na Flórida (licença nº 3501330) na Premier Sotheby's International Realty, com 15 anos no mercado imobiliário. Na minha visão geral sobre financiamento para brasileiros nos EUA e no texto sobre bancos americanos que financiam estrangeiros mostro como comparo propostas.
Se quiser simular a compra quando o preço sair, entre na lista VIP do Aquamara ou fale comigo.
Perguntas frequentes
Preciso ter renda comprovada nos EUA para financiar?
No DSCR, não necessariamente. O material da A&D diz que a renda do tomador não é exigida e que a análise parte do aluguel do imóvel. Ainda assim, o lender pede reservas, origem dos recursos e referência bancária.
Posso usar a casa nas férias se ela for financiada como investimento?
Pode, mas isso tem efeito. Pela Regulation Z, ocupar mais de 14 dias no ano tira do imóvel a condição de não ocupado. Converse com o lender e com um advogado antes de definir o uso.
Todo lender financia casa de temporada para estrangeiro?
Não. Na matriz da Forward Lending de fevereiro de 2026, foreign national é inelegível para short-term rental. A A&D aceita, com financiamento máximo de 70%.
Qual é a taxa de juros para estrangeiro?
Não publico taxa porque ela muda o tempo todo e varia por perfil, e não há fonte oficial para citar. Peça a proposta por escrito a mais de um lender, na mesma data.
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